Vendre une maison héritée dans le Tarn-et-Garonne : succession et indivision

Par Romain · 11 juin 2026

En bref : Vendre une maison héritée suppose d'abord de régler la succession chez le notaire, puis de se mettre d'accord entre héritiers : la vente d'un bien en indivision exige en principe l'accord de tous. La bonne nouvelle, c'est que la plus-value est souvent faible, car le prix de référence est la valeur déclarée à la succession.

Vendre une maison reçue en héritage est fréquent sur notre secteur, où beaucoup de maisons familiales changent de mains après une succession. Voici comment cela se déroule, étape par étape.

1. Régler la succession chez le notaire

Avant toute vente, la succession doit être ouverte par un notaire. Il établit l'acte de notoriété (qui sont les héritiers) et l'attestation de propriété immobilière, indispensable pour pouvoir vendre.

La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a lieu à l'étranger). Des droits de succession peuvent être dus, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant.

2. Comprendre l'indivision

Tant que le partage n'est pas fait, les héritiers sont en indivision : ils possèdent le bien ensemble, chacun pour une quote-part.

La vente d'un bien indivis exige en principe l'accord de tous les héritiers.

En cas de désaccord, deux issues existent :

les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent demander une autorisation de vente au tribunal ;
à défaut, une licitation (vente aux enchères du bien indivis) peut être organisée.

Mieux vaut donc rechercher l'accord en amont : c'est plus rapide et plus rentable pour tous.

3. Estimer le bien à sa juste valeur

Une estimation juste et neutre est essentielle entre héritiers : elle évite les conflits et sert de base à la valeur déclarée. Partez des ventes réelles du secteur (base DVF), un repère objectif que personne ne conteste.

4. La plus-value est souvent faible

Pour un bien hérité, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur déclarée à la succession. Si vous vendez peu après à ce prix, le gain taxable est souvent faible ou nul. Le détail des règles est dans notre article plus-value immobilière.

En résumé

D'abord la succession chez le notaire, ensuite l'accord entre héritiers (l'indivision impose l'unanimité pour vendre), enfin une estimation juste qui apaise les discussions. Et fiscalement, la plus-value sur un bien hérité reste souvent légère.

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison en indivision sans l'accord de tous ?

En principe, la vente d'un bien indivis exige l'accord de tous les héritiers (unanimité). En cas de blocage, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander une vente par voie judiciaire, ou recourir à une licitation (vente aux enchères).

Quelle plus-value paie-t-on sur une maison héritée ?

Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée lors de la succession. Si vous vendez peu après à ce niveau de prix, la plus-value est souvent faible ou nulle. La résidence principale du défunt peut aussi ouvrir droit à des règles favorables.