Prix affiché vs prix de vente : l'écart que tout vendeur doit connaître

Par Romain · 10 juin 2026

En bref : Le prix affiché dans les annonces est presque toujours supérieur au prix réellement payé. Sur le secteur de Verdun-sur-Garonne, le prix médian réel se situe au niveau ou en dessous du bas des fourchettes d'annonces. Pour fixer un prix réaliste, fiez-vous aux ventes réellement enregistrées (base DVF), pas aux estimateurs basés sur les annonces.

Vous préparez la vente de votre maison et vous regardez les annonces du quartier pour vous situer ? C'est le réflexe naturel, et le premier piège.

Le prix des annonces n'est pas le prix de vente

Une annonce affiche un prix demandé, pas un prix obtenu. Il intègre presque toujours :

une marge de négociation que le vendeur anticipe ;
une part d'optimisme (« mon bien vaut plus que les autres ») ;
parfois des biens qui ne se vendront jamais à ce prix et restent en ligne des mois.

Résultat : se caler sur les annonces, c'est risquer de surévaluer, et un bien surévalué se vend mal, traîne, puis finit par se brader sous sa vraie valeur.

La seule source fiable : les ventes réellement enregistrées (DVF)

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée par la DGFiP, recense les transactions réellement signées chez le notaire. C'est le prix que les acheteurs ont effectivement payé.

Voici, sur notre secteur, l'écart entre les fourchettes d'annonces et les prix médians réels :

Commune	Prix affiché (annonces)	Prix médian RÉEL (DVF)
Verdun-sur-Garonne	1 950 – 2 150 €/m²	1 808 €/m²
Grisolles	2 000 – 2 500 €/m²	2 019 €/m²
Montech	1 800 – 1 950 €/m²	1 971 €/m²
Dieupentale	1 900 – 2 150 €/m²	1 830 €/m²
Grenade-sur-Garonne	2 400 – 2 820 €/m²	2 262 €/m²
Aucamville (82)	1 900 – 2 550 €/m²	1 910 €/m²

Prix médians réels : base DVF (DGFiP), dernière période publiée. Fourchettes d'annonces : agrégateurs immobiliers. Données du secteur, juin 2026.

Le constat est net : le prix réellement payé se situe presque toujours au niveau ou en dessous du bas de la fourchette des annonces. Sur une maison de 100 m² à Verdun-sur-Garonne, afficher 2 100 €/m² (haut des annonces) au lieu de ~1 800 €/m² (réel), c'est demander près de 30 000 € de trop, et faire fuir les acheteurs dès la première semaine.

Ce qui fait varier le vrai prix de VOTRE bien

Le prix médian est un point de départ. Votre prix dépend ensuite de :

l'état (à rénover vs refait à neuf : l'écart peut atteindre ±25 %) ;
le DPE (une passoire thermique F/G se décote) ;
le terrain et l'emplacement précis ;
la tension du marché local (une commune avec gare comme Grisolles se négocie plus cher).

En résumé

Ne fixez jamais votre prix sur les annonces. Partez des ventes réelles (DVF), puis ajustez selon l'état, le DPE et l'emplacement de votre bien.

C'est exactement la méthode de notre estimation : une fourchette immédiate fondée sur les ventes réelles, puis un avis affiné par un conseiller local.

Questions fréquentes

Où trouver le vrai prix de vente d'un bien ?

Dans la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée par la DGFiP : elle recense les transactions réellement enregistrées chez le notaire. C'est la seule source officielle des prix réellement payés.

Pourquoi les estimateurs en ligne surestiment-ils souvent ?

Beaucoup s'appuient sur les prix des annonces, qui intègrent une marge de négociation et l'optimisme des vendeurs. Le prix de vente final est généralement inférieur au prix affiché.