Plus-value immobilière : ce que vous payez (ou pas) en vendant

Par Romain · 11 juin 2026

En bref : Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée : vous ne payez rien. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est taxée à 36,2 %, mais des abattements réduisent la note avec les années, jusqu'à une exonération totale au bout de 30 ans de détention.

La plus-value, c'est le gain réalisé entre votre prix d'achat et votre prix de vente. Bonne nouvelle : dans le cas le plus fréquent, vous ne payez rien.

Résidence principale : exonération totale

Si le bien vendu est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est entièrement exonérée. Aucun impôt, quel que soit le gain. C'est le cas de la grande majorité des ventes.

Résidence secondaire ou bien locatif : la plus-value est taxée

Pour un autre bien (résidence secondaire, investissement locatif, bien hérité que vous n'habitez pas), la plus-value nette est taxée à :

Prélèvement	Taux
Impôt sur le revenu	19 %
Prélèvements sociaux	17,2 %
Total	36,2 %

Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Les abattements pour durée de détention

Plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez. L'abattement efface progressivement la plus-value :

Exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans.
Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Avant ces seuils, l'abattement est partiel et progressif.

Comment réduire la plus-value imposable

Le calcul ne se fait pas sur le prix d'achat brut. Vous pouvez majorer le prix d'acquisition par :

les frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels) ;
les travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, ou montant réel sur factures).

Ces majorations réduisent d'autant le gain taxable.

Cas fréquent chez nous : le bien hérité

Pour un bien reçu en héritage, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée lors de la succession. Si vous vendez peu après au prix déclaré, la plus-value est souvent faible ou nulle. C'est un point clé pour les nombreuses maisons familiales vendues sur le secteur. Voir aussi notre article sur la vente d'une maison héritée.

En résumé

Résidence principale : zéro plus-value. Résidence secondaire ou locatif : 36,2 %, allégés par les abattements et l'exonération totale à 30 ans. En cas de doute, votre notaire calcule le montant exact avant la vente.

Questions fréquentes

Paie-t-on une plus-value sur sa résidence principale ?

Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quel que soit le montant du gain et la durée de détention.

Comment est taxée la plus-value sur une résidence secondaire ?

Au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value nette. Des abattements pour durée de détention réduisent la base : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération totale à 30 ans.